Immobilienbegriffe von A bis Z

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A

Abschreibungen
Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und Kostenrechnung. Durch Abschreibungen wird der technischen, wirtschaftlichen und modischen Altersentwertung eines Bauwerks Rechnung getragen.

Agglomeration
Stadt und die mit ihr verwachsenen, rechtlich selbständigen Vororte.

Akonto
Vorauszahlung des Mieters für die Nebenkosten.

Alleineigentum
Eigentumsform, bei der der Eigentümer alleiniges und ausschliessliches Verfügungsrecht über eine Liegenschaft hat.

Altersentwertung
Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau.

Amortisation
Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Während man die 1. Hypothek in der Schweiz meist nicht abbezahlt, wird die 2. Hypothek in der Regel über rund 20 Jahre oder mit einem Prozent der Gesamthypothek pro Jahr amortisiert. Ob sich eine Amortisation lohnt, hängt von der steuerlichen Gesamtsituation und den alternativen Anlagemöglichkeiten ab.

Anfangsmietzins
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins.

Anlagekosten
Erstellungskosten (Gestehungskosten); Summe aus Bodenwert, Bauwert und Baunebenkosten.

Anlagesumme
Gesamtkosten für den Erwerb einer bestehenden Liegenschaft bzw. für die Erstellung einer neuen Liegenschaft. Beim Erwerb fallen zusätzlich zum Kaufpreis der Liegenschaft selbst Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen in Zusammenhang mit der Handänderung an. Bei der Erstellung einer neuen Liegenschaft setzen sich die Gesamtkosten aus dem Bodenwert, dem Bauwert und den Baunebenkosten zusammen.

Anlagewert
Kaufpreis der Liegenschaft (Erwerbskosten), zuzüglich der bei der Handänderung anfallenden Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen.

Annuität
Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe, die sich aus Hypothekarzins- und Amortisationsanteil zusammensetzt.

Attikawohnung
Wohnung in zurückversetztem oberstem Geschoss.

Ausbaugrad
Prozentuales Verhältnis zwischen der vorhandenen und der rechtlich zulässigen Bruttogeschossfläche.

Ausbesserung
Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werden muss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rolladengurtes

Ausnützungsziffer
Verhältnis zwischen Parzellenfläche und Bruttogeschossfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0,6 darf die Bruttogeschossfläche 600 m2 nicht überschreiten

Auszug; vorzeitiger
Beendigung eines Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter muss ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter muss dem Begehren entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

B

Bauerwartungsland
Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt.

Baugespann
Stangen mit Winkellatten; soll die künftige Gestalt und Ausdehnung einer projektierten Baute für jedermann erkenntlich darstellen.

Bauherr
Auftraggeber einer Bauinvestition; bestellt beim Unternehmer ein Bauwerk.

Baukostenindex (BKI)
Zahlenreihe, die teuerungsbedingte Veränderungen der Erstellungskosten von Mehrfamilienhäusern beschreibt.

Baukredit
Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Zahlungen; ist in der Regel 1/2 Prozentpunkt höher verzinslich als eine Hypothek. Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der Baukredit konsolidiert, d.h. in eine zinsgünstigere Hypothek umgewandelt.

Bauline
Definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat.

Baunebenkosten
Bestandteile des Anlagewertes, die nicht bereits im Bodenwert oder Bauwert enthalten sind; z.B. Garten- und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen.

Baurecht
Im Grundbuch eingetragenes Recht, auf fremdem Boden einen Baukörper zu erstellen. Der Baurechtgeber (Landbesitzer) erhält vom Baurechtnehmer (Liegenschaftenbesitzer) einen jährlichen Baurechtszins. Die Dauer des Baurechtes ist gesetzlich auf höchstens 99 Jahre beschränkt. Nach Ablauf dieser Frist fällt der Bau gegen eine angemessene Entschädigung an den Baurechtgeber. Im Baurecht müssen für den Kauf eines Eigenheims weniger Eigenmittel aufgewendet werden, da das Grundstück nicht erworben wird.

Bauwert
Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen der Handwerker und Bauunternehmer.
Oder Realwertschätzung des Gebäudes; das mit den für Neuerstellungen üblichen Kubikmeterpreisen bewertete Gebäudevolumen, abzüglich der seit der Erstellung eingetretenen Altersentwertung.

Belastungsgrenze
(Prozentualer) Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch belehnt werden darf.

Belegungsdichte
Zahl der Bewohner je besetzte Wohnung; gemäss eidg. Volkszählung 1990 gesamtschweizerisch durchschnittlich 2,4 Personen.

Belehnung
Als Grundlage für die Belehnung einer Liegenschaft dienen der beurkundete Kaufpreis oder der geschätzte Verkehrswert.

Belehnungsgrenze
Unter normalen Voraussetzungen liegt die Obergrenze für eine 1. Hypothek bei 65% des Verkehrswertes einer Liegenschaft, für eine 2. Hypothek bei weiteren 15% des Verkehrswertes.

Betriebskosten
Öffentliche Abgaben, Versicherungs-, Hauswartungs- sowie Heizungs- und Warmwasserkosten. Betriebskosten fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.

Bewirtschaftungskosten
Sammelbegriff für die Betriebskosten, die Unterhaltskosten, die Abschreibungen und die Risikoprämie.

Bodenwert
Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der Bodenwert aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung). Daneben findet auch die Lageklassenmethode Anwendung. Sie beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen annähernd das gleiche Verhältnis von Bodenwert und Bauwert aufweisen. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden.

Bruttogeschossfläche (BGF)
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen und nicht dem Arbeiten dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.

Bruttomiete
Mietzins einschliesslich Nebenkosten; i.d.R. pro Monat für private Objekte, pro m2 und Jahr für gewerbliche Objekte.

Bruttorendite (BR)
Siehe Rendite

Bruttowohnfläche
Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

Buchwert
Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert); Wert der Liegenschaft in der Bilanz.

C

keine Einträge

D

Depot
Vom Mieter hinterlegter Betrag in Geld. Das Depot darf drei Monatsmietzinse nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e OR).

Dienstbarkeit
Im Grundbuch vorgemerkte Belastung eines Grundstücks zugunsten einer Person (Wohnrecht, Nutzniessung) oder zugunsten eines anderen Grundstücks (z.B. Wegrecht).

Duplex-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken.

E

Eigenheim
Liegenschaft, die vom Eigentümer selber bewohnt wird.

Eigenkapital
Differenz zwischen Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagewert) und Fremdkapital.

Eigenmietwert
Das steuerbare Einkommen erhöht sich bei Besitzern von selbstgenutzten Wohneigentum um ein fiktives Einkommen in Form des so genannten Eigenmietwertes. Von diesem Eigenmietwert darf er seine Unterhalts- und Zinskosten abziehen.

Eigenmittel
Anteil an den gesamten Anlagesumme, die der Käufer selber aufbringt: Differenz zwischen dem Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagesumme) und dem Fremdkapital. Grundsätzlich verlangen Kreditgeber Eigenmittel in der Höhe von mindestens 20% der Anlagesumme.

Eigentum
Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. "Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren" (Art. 641 ZGB) . Das Eigentum an einem Grundstück beinhaltet insbesondere das Recht, es zu bebauen, es zu verkaufen, anderen Rechte daran einzuräumen, es zu vermieten, zu verpachten und zu vererben.

Ersatzmieter
Tritt anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Will der bisherige Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, muss er ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter hat dem Begehren zu entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

Erschliessung
Schaffung der Infrastruktur für die Überbauung eines Grundstücks.

Ertragswert
Liegenschaftswert, der auf Basis der Mieterträge berechnet wird. Bei der Ertragswertmethode werden die jährlichen Mieterträge durch einen angemessenen Kapitalisierungszinsfuss dividiert. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Nach der Barwertmethode summiert man alle zukünftigen Nettomieterträge, die auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinst sind.

Etage
Stockwerk

F

Festzinshypothek
Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit von in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren. Der Kreditnehmer sichert sich gegen das Risiko von Zinserhöhungen ab, kann dafür aber auch nicht von allfälligen Zinssenkungen profitieren.

Fremdkapital
Schulden; Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.

G

Generalunternehmer (GU)
Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Ausführung von Bauten. Er garantiert Qualität, Termin und Preis.

Gesamteigentum
Bei dieser Eigentumsform sind alle Eigentümer an der Liegenschaft als Ganzes beteiligt. Sie treten als Gemeinschaft auf und können nur gemeinsam handeln (keine frei nutzbaren Teile wie beim Miteigentum). Als Gesamteigentümer treten gesetzlich bestimmte Personenverbindungen auf (z.B. PAGAMENO-Eigentum, eheliche Gütergemeinschaft, einfache Gesellschaft, Erbengemeinschaft usw.).

Geschoss
Horizontaler Gebäudeabschnitt; auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks.

Grundbuch
Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. "Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche" (Art. 942 ZGB).

Grundeigentum
Eigentum an Grundstücken.

Grundpfandrecht
Sammelbegriff für Grundpfandverschreibungen (Hypotheken), Schuldbriefe und Gülten.

Grundpfandverschreibung
Siehe Hypothek

Grundstück
Fest begrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile (einschliesslich Stockwerkeigentum), Bergwerke oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken (Art. 943 ZGB).

Grundstückgewinnsteuer
Kantons- und/oder Gemeindesteuer auf der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten von Grundstücken.

Gült
Grundpfandrecht; verkehrsfähige Forderung, für die nur das Grundstück haftet.

Güterschatzung
Siehe Steuerwert

H

Handänderung
Rechtsgültige Übertragung von Eigentum an Grundstücken. Bei der Handänderung wird eine Abgabe fällig. Die Handänderungssteuer hat sich aus der Notariatsgebühr und der Grundbuchtaxe entwickelt und wir vom Kanton oder von den Gemeinden erhoben.

Handänderungssteuer
Abgabe für die Vornahme der Rechtshandlung, durch welche Eigentum an Grundstücken übertragen wird; hat sich geschichtlich aus der Notariatsgebühr und Grundbuchtaxe entwickelt; wird teils vom Kanton, teils von den Gemeinden erhoben.

Hauseigentümerverband (HEV)
Vereinigung mit dem Ziel der Förderung, Wahrung und Vertretung der Interessen der Haus-, Grund- und Stockwerkeigentümer. Tritt für die Erhaltung und den Schutz des Privateigentums ein. Der H. fördert und unterstützt die breite Streuung des Grundeigentums. Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz), wurde 1915 als Dachorganisation der Schweizerischen Haus- und Grundeigentümervereine gegründet und umfasst 125 Sektionen und 9 Kantonalverbände mit über 255'000 Mitgliedern in der Deutschschweiz.

Heimfall
Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.

Hypothek, Hypothekarkredit
Langfristiges Darlehen an einen Kreditnehmer, der eine Liegenschaft besitzt oder erwirbt. Eine Hypothek ist eine Forderung, die durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an einem Grundstück sicher gestellt ist. Der Kreditnehmer entrichtet dem Kreditgeber einen Hypothekarzins. Bei einer Hypothek im 1. Rang geht der Kreditgeber das kleinste Risiko ein, da diese Schuld im Fall eines Zwangsverkaufs zuerst zurückbezahlt wird. Der Zinssatz für Hypotheken im 2. Rang ist daher dementsprechend höher.

Hypothekarzins
Preis eines Hypothekarkredits, der periodisch entrichtet wird. Der Hypothekarzinssatz richtet sich nach den Marktverhältnissen, d.h. nach den Refinanzierungskonditionen der Banken. In der Regel verlangen Banken einen höheren Zinssatz für 2. Hypotheken, für Zweitobjekte/Ferienwohnungen, für Gewerbe- und Industriebauten sowie für Landhypotheken.

I

Immobilie
Siehe Liegenschaft

Immobilienfonds
Gemeinschaftliche Kapitalanlage in Liegenschaften, die von einer Fondsleitung nach dem Grundsatz der Risikoverteilung für Rechnung der Anleger verwaltet wird.

Indexklausel
Vertragliche Vereinbarung, wonach die Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt. Indexklauseln sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR). Die Mietzinserhöhung darf die Zunahme des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 17 VMWG).

Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation wird der Amortisationsbetrag nicht an den Kreditgeber zurückbezahlt, sondern regelmässig in eine Lebensversicherungspolice oder in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) einbezahlt - bei einer Bank (Vorsorgekonto) oder bei einer Versicherung (Vorsorgepolice). Die Hypothekarschuld nimmt dadurch nicht ab, und die steuerabzugsfähigen Zinsen bleiben konstant hoch. Zusammen mit der steuerfreien Verzinsung aus der Anlage wird dadurch der stete Rückgang an Schuldzinsein einer direkten Amortisation mehr als kompensiert.

Instandsetzung
Siehe Renovation

Instandstellung
Siehe Renovation

Institutioneller Anleger
Grossinvestoren mit regelmässigem Anlagebedarf; im Immobiliensektor vor allem Versicherungen, Pensionskassen, Vorsorgestiftungen und Anlagefonds.

Investition, werterhaltende
Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die der Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache dienen.

Investition, wertvermehrend
Verbesserungen an der Mietsache durch neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen; Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die über die Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache hinausgehen.

J

keine Einträge

K

Kapital; risikotragendes
Siehe Eigenkaptial

Kapitaldienstgebühr
Verzinsung des Kapitals des PAGAMENO-Verkäufers (Investor).

Kapitalisierungsfaktor
Kehrwert des Kapitalisierungszinsfusses.

Kapitalisierungszinsfuss
Zinssatz, mit dem der Jahresmietertrag aufgezinst (kapitalisiert) wird, um den Ertragswert zu schätzen.

Kapitalkosten
Hypothekar- und Darlehenszinsen für das in einer Immobilie investierte Fremdkapital sowie kalkulatorische Zinsen für das vom Eigentümer eingebrachte Eigenkapital.

Kataster
Grundstückverzeichnis. Katasterplan, Grundbuchplan, vom Grundbuchgeometer nachgeführte Karte, auf der die Parzellen, Gebäude, Strassen usw. verzeichnet sind.
Oder: Steuerregister. Katasterschatzung, Katasterwert, steueramtliche Grundstückschätzung (Kantone Luzern, Solothurn, Basel-Landschaft).

Kaufkraftsicherung
Teuerung auf dem risikotragenden Kapital.

Kaufsrecht, Kaufoption
Recht, aber nicht Pflicht, ein Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu den im voraus festgelegten Konditionen, namentlich dem abgemachten Kaufpreis, zu erwerben.

Kaution
Siehe Depot

Konsolidierung
Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek.

Konsortium
Arbeitsgemeinschaft von Unternehmern, die sich im gleichen Werkvertrag zur Ausführung von Bauarbeiten verpflichten.

Konsumentenpreisindex
Landesindex der Konsumentenpreise.

Kostenmiete
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach der Mietpreis den Rahmen der kostendeckenden Brutto-Rendite nicht überschreiten darf und Mietzinserhöhungen mit entsprechenden Kostensteigerungen begründet werden müssen.

Kündigung
Mitteilung über die Auflösung eines Vertragsverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit unbestimmter Dauer ist die K. nur auf einen orts-üblichen Kündigungstermin hin zulässig, falls der Mietvertrag keine andere Regelung vorsieht (Ausnahme: Auszug, vorzeitiger).

L

Landesindex der Konsumentenpreise (LIK)
Die Zahlenreihe widerspiegelt die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Die vom Bundesamt für Statistik (BFS) monatlich veröffentlichte Indexzahl gibt Aufschluss darüber, in welchem Umfang die Lebenshaltung infolge von Preisveränderungen, aber unbeeinflusst durch Änderungen im Konsumverhalten oder durch Veränderungen der Güterqualitäten teurer oder billiger geworden ist.

Landwert
Bodenwert

Laufzeit
Vertraglich festgelegte Dauer einer Vereinbarung, beispielsweise eines Hypothekarkreditvertrages. Für die gesamte Laufzeit gelten die Bestimmungen, die beim Abschluss vereinbart wurden (Zinshöhe, -anpassungen, -zahlungsfrequenz, Amortisation, Kündigung usw.). Während eine Festhypothek nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückbezahlt oder erneuert werden muss, läuft die variable Hypothek bis zur Kündigung oder vollständigen Rückzahlung weiter.

Leerwohnungsziffer
Prozentuales Verhältnis der Leerwohnungen zum Gesamtwohnungsbestand. Als leerstehende Wohnungen gelten alle bewohnbaren, unbesetzten Wohnungen und Einfamilienhäuser, die zu dauernder Vermietung oder zum Kauf angeboten werden. Die Zahl der Leerwohnungen wird vom Bundesamt für Statistik (BFS) jährlich mit Stichtag 1. Juni ermittelt.

Liegenschaft
Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).

Liegenschaftsaufwand
Gemäss handelsrechtlichen oder steuerrechtlichen Bestimmungen erfasster Wert der im Rahmen der Nutzung einer Immobilie verbrauchten Güter und Dienstleistungen. Zum Liegenschaftsaufwand zählen der Fremdkapitalzins, der Betriebsaufwand, der Unterhaltsaufwand und die Abschreibungen. Vertraglich ausgeschiedene Nebenkosten und kalkulatorische Liegenschaftskosten stellen keinen Liegenschaftsaufwand dar.

Liegenschaftskosten
Wert aller in einer Abrechnungsperiode für die Bereitstellung von Wohn- und Geschäftsraum verbrauchten Güter und Dienstleistungen, einschliesslich der auf dem Grundstück lastenden Objektsteuern (Liegenschaftssteuern). Kalkulatorische L. sind Kosten, die keine Entsprechung beim Liegenschaftsaufwand finden. Es handelt sich um die Eigenkapitalzinsen, den Unternehmerlohn und die Risikoprämie. Diese Kosten müssen aus dem Gewinn gemäss buchhalterischer Erfolgsrechnung gedeckt werden.

Liegenschaftssteuer
Liegenschaften werden in der Schweiz sowohl bei einer Handänderung (Kauf, Erbschaft, Schenkung) als auch während des Besitzes besteuert. Bei der Handänderung fallen die Handänderungs- und die Grundstückgewinnsteuer an. Das steuerbare Einkommen erhöht sich bei Besitzern von selbstgenutztem Wohneigentum um ein fiktives Einkommen in Form des so genannten Eigenmietwertes. Vom Eigenmietwert können Unterhalts- und Zinskosten abgezogen werden. Das steuerbare Vermögen erhöht sich um den Steuerwert der Liegenschaft, abzüglich der Schulden.

Liquidationswert, Liquidationserlös
Verkehrswert einer Liegenschaft anlässlich einer Zwangsverwertung oder eines Notverkaufs.

M

Maisonette-Wohnung, Duplex-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken.

Marktmiete
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach die Mietpreisbildung im freien Wechselspiel von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt erfolgt.

Miete
Zeitweise Überlassung einer Sache gegen die Entrichtung eines Mietpreises. Die gesetzlichen Bestimmungen über die M. sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Mietertrag
Aufgrund handelsrechtlicher Bestimmungen ermittelter Wert der mit der Vermietung erbrachten Leistung. Der Mietertrag (=Bruttomietertrag) entspricht dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich Nebenkosten, geschmälert um Zahlungsausfälle infolge Illiquidität oder mangelnder Zahlungsbereitschaft des Mieters.
Netto-Mietertrag, wird aus dem Mietertrag abzüglich der Fremdkapitalzinsen, des Betriebsaufwandes, des Unterhaltsaufwandes, jedoch ohne Abzug der Abschreibungen, der Eigenkapitalzinsen, des Unternehmerlohns und der Risikoprämie berechnet.

Mietpreisindex
Zahlenreihe, die Veränderungen der Wohnungsmietpreise beschreibt. Der vom Bundesamt für Statistik (BFS) quartalsweise berechnete Index der Wohnungsmiete geht als Teilindex in die Berechnung des Landesindexes der Konsumentenpreise ein.

Mietpreiskataster
Verzeichnis der orts- oder quartierüblichen Mietpreise.

Mietvertrag; paritätischer
Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und gemeinschaftlich herausgegebener Mustervertrag.

Mietwert
Summe der auf Dauer erzielbaren Mieterträge eines Jahres. Der Mietwert weicht vom aktuellen Jahresmietertrag ab, sofern bei der Neuvermietung am Wohnungsmarkt ein auf Dauer höherer Mietpreis erzielt werden könnte.

Mietzins, Mietpreis
Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet.
Brutto-Mietzins: Mietpreis einschliesslich allfälliger, gesondert berechneter Nebenkosten.
Netto-Mietzins: Mietpreis abzüglich Nebenkosten.
Orts- oder quartierüblicher Mietzins: Vergleichsmiete, anhand einer Auswahl von Wohnungen oder Geschäftsräumen, die einander hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode entsprechen, ermittelter Mietpreis.

Minimalsteuer
Wird in einigen Kantonen auf dem Grundeigentum erhoben, sofern die ordentlichen Einkommens- oder Kapitalsteuern einen Mindestbetrag unterschreiten.

Miteigentum
Eigentumsform, bei der die Miteigentümer ohne Aufteilung der Liegenschaft nach Bruchteilen berechtigt sind. Jeder Miteigentümer kann über seinen (ideellen) Anteil verfügen, ihn verpfänden oder veräussern. Grundsätzlich besitzt er ein Vorkaufsrecht an den anderen Miteigentumsanteilen.

Modernisierung
Investition, wertvermehrende.

N

Nebenkosten (NK)
Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind; z.B. die Kosten für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler, Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung. Nebenkosten werden vom Mieter für eine Abrechnungsperiode durch Pauschalbeträge abgegolten oder durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (Art. 257b OR). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).

Nettomiete
Mietzins ohne Nebenkosten; i.d.R. pro Monat für private Objekte, pro m2 und Jahr für gewerbliche Objekte

Nettorendite (NR)
Siehe Rendite

Neuwert
Versicherungswert; Betrag, der für die Erstellung eines neuwertigen Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus erforderlich ist. Der Neuwert wird regelmässig der Bauteuerung angepasst. Die Altersentwertung des Gebäudes findet keine Berücksichtigung.

Nutzniessung
Befugnis, eine fremde Sache oder ein fremdes Recht zu gebrauchen oder zu nutzen. Die nutzniessungsberechtigte Person hat alle Erträge aus dem Nutzniessungsgut als Einkommen und den Verkehrswert als Vermögen zu versteuern.

Nutzniessung, Niessbrauch
Gibt dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert.

O

Objekt
Einheit, die zu bewirtschaften ist, die vermietet oder verkauft wird.
Vermietung:
Kleinste Vermietungseinheit; z.B. Parkplatz, Wohnung oder Schaukasten
Handel:
Verkaufsobjekt; z.B. Geschäftshaus, Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus

Ort- oder Quartierüblichkeit
Mietpreis, Mietzins, orts- oder quartierüblicher.

P

Pacht
Zeitweise Überlassung einer nutzbaren Sache (z.B. landwirtschaftliches Grundstück, Hotel, Betrieb) oder eines nutzbaren Rechts (z.B. Fischereirecht) zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse gegen Entrichtung eines Pachtzinses. Die gesetzlichen Bestimmungen über die P. sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 275 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Pachtzins
Entgelt für die Pacht.

Parterre
Zu ebener Erde gelegener Gebäudeabschnitt.
Hoch-Partere, eine halbe Treppe über dem Erdboden gelegenes Geschoss.

Perimeterbeitrag
Rückvergütung von Erschliessungskosten an das Gemeinwesen.

Promotor
Initiant einer Bauinvestition, ohne Absicht, die Immobilie auf Dauer im Eigentum zu halten.

Q

keine Einträge

R

Rahmenmietvertrag
Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und vom Bund allgemeinverbindlich erklärter Mietvertrag.

Rang
Bestimmt die Reihenfolge, in der die Pfandgläubiger im Falle der Pfandverwertung aus dem Liquidationserlös befriedigt werden.

Realwert, Sachwert, Substanzwert
Anlagewert abzüglich der seit der Erstellung bzw. dem Kauf eingetretenen Altersentwertung des Gebäudes. Die seit dem Kauf oder der Erstellung eingetretene Bauteuerung sowie Wertänderungen des Bodens werden in die Schätzung einbezogen. Der R. entspricht dem Wiedererstellungswert der Liegenschaft in dem qualitativen Zustand, in dem sie sich im Zeitpunkt der Schätzung befindet.

Rendite
Verhältnis von periodischem Ertrag zu investiertem Kapital; Rentabilitätskennziffer. Brutto-Rendite (BR), prozentuales Verhältnis von jährlichem Mietertrag zum Anlagewert. Kostendeckende Brutto-Rendite (KBR), wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Liegenschaftskostenrechnung in obige Formel eingesetzt wird. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto-Rendite erfahrungsgemäss um 1-2 Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Netto-Rendite (NR), prozentuales Verhältnis von jährlichem Nettomietertrag zum Eigenkapital

Renovation, Instandsetzung, Instandstellung
Massnahmen zur Behebung von Mängeln, die durch Abnutzung oder Witterungseinflüsse entstanden sind; Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes eines Gebäudes oder von Teilen davon.

Risikoprämie
Bestandteil des Mietpreises, der zur Deckung von Verlusten aus Wohnungsleerständen und Mietzinsausfällen dient.

Rückkaufsrecht
Recht des Verkäufers, eine Liegenschaft zu den im voraus festgelegten Bedingungen zurückzukaufen.

S

Sachwert
Siehe Realwert

Sanierung
Umfassender Umbau und Modernisierung einer Liegenschaft zwecks Wiederherstellung der Rentabilität.
Oder: Beseitigung der durch unterlassenen Unterhalt eingetretenen übermässigen Altersentwertung.
Oder: Abriss und anschliessender Wiederaufbau eines Gebäudes, eines Häuserblocks, eines Quartiers.

Schlichtungsbehörde, Schlichtungsstelle
Aus Vertretern der Vermieter und Mieter paritätisch zusammengesetztes Gremium, das bei Mietstreitigkeiten eine Einigung zwischen den Parteien anstrebt.

Schuldbrief
Grundpfandrecht; verkehrsfähige Forderung, für die das Grundstück und der Schuldner mit seinem persönlichen Vermögen haften.

Servitut
Siehe Dienstbarkeit

Sicherheitsleistung
Siehe Depot

Sperrfrist
Zeitlich begrenztes Veräusserungsverbot für Grundstücke.

Staffelmiete
Vertragliche Vereinbarung, wonach sich der Mietpreis periodisch um einen frankenmässig festgelegten Betrag erhöht. Der Mietvertrag muss für mindestens drei Jahre abgeschlossen werden (Art. 269c OR).

Steuerwert, Katasterwert
Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer, die Minimalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungssteuer oder - über die Berechnung des Eigenmietwerts - für die Einkommenssteuer.

Stockwerk, Etage
Synonym für Geschoss. Eines der über dem Parterre gelegenen Geschosse.

Stockwerkeigentum (StWE)
Eigentumsform, bei der die Stockwerkeigentümer Miteigentümer an einer Liegenschaft sind. Sie besitzen ein Sonderrecht an bestimmten Einheiten (Wohnung, Keller, Garage usw.). Über diese verfügen sie wie Alleineigentümer. Die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft gehören nicht zum Sonderrecht. Die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer sind im Nutzungs- und Verwaltungsreglement festgelegt.

Submission
Öffentliche Ausschreibung zwecks Vergabe von Bauarbeiten an denjenigen, der das günstigste Angebot abgibt.

Substanzerhaltung
Unter Substanzerhaltung sind folgende aperiodischen Unterhaltsarbeiten (Reparaturen) zu verstehen:
Sanierung des Daches, der Gebäudehülle, der Fenster, der Haueingangstüren, der Balkone, der Wintergärten, der Sitzplätze, der Autoeinstellhalle, der Parkplätze, der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage, der Briefkastenanlage, des Lifts, der sanitären und elektrischen Installationen und Leitungen.

Substanzerhaltungsgebühr
Um die Substanzerhaltung der Liegenschaft zu gewährleisten bezahlt der PAGAMENO-Käufer dem PAGAMENO-Verkäufer eine jährliche Gebühr.

Substanzwert
Siehe Realwert

T

Teuerng auf dem risikotragenden Kapital
Schutz des in einer Liegenschaft investierten Eigenkapitals vor der Geldentwertung . Gemäss Mietrecht sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Art. 269a lit. e OR). Eine mit dem Teuerungsausgleich begründete Mietzinserhöhung darf 40% des seit der letzten Mietzinsanpassung zu verzeichnenden Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 16 VMWG).

Tilgung
Siehe Amortisation

Totalunternehmer (TU)
Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung von Bauten; garantiert Qualität, Termin und Preis. Der Totalunternehmer übernimmt im Gegensatz zum Generalunternehmer auch die Aufgabe des Architekten.

U

Umbau
In aller Regel bewilligungspflichtige bauliche Veränderung, durch die eine neue Raumaufteilung oder anders nutzbare Räume geschaffen werden.

Umsatzmiete
Bemessung der Mietpreise für Geschäftsräumlichkeiten in Abhängigkeit vom Geschäftsverlauf des Mieters.

Unterhalt
Aufrechterhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustands einer Liegenschaft.
Kleiner Unterhalt, Ausbesserung, kleine

Unterhaltskosten
Fallen bei der Beseitigung der durch Abnutzung und Witterungseinwirkung hervorgerufenen baulichen Mängel an. Unterhaltskosten entstehen im Unterschied zu Betriebskosten mehrheitlich unregelmässig und meist in stark schwankender Höhe.

Untermiete
Weitervermietung einer Wohnung oder von Teilen davon durch den Mieter an einen Dritten.

Überbauungsziffer
Verhältnis zwischen der Gebäudegrundfläche und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

Überholungen; umfassende
Massnahmen am Gebäude, die neben wertvermehrenden regelmässig auch umfangreiche werterhaltende Investitionen beinhalten. Eine umfassende Überholungen liegt vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinneren gleichzeitig erneuert werden. Gemäss Mietrecht dürfen 50 bis 70% der Kosten auf die Mietpreise überwälzt werden (Art. 14 VMWG).

V

Verbesserung; wertvermehrende
Wertvermehrende Investition

Vergleichsmiete
Orts- oder quartierüblicher Mietpreis

Verkehrswert, Kaufpreis/Verkaufspreis
Preis, der für eine Liegenschaft tatsächlich erzielt wurde oder unter normalen Verhältnissen voraussichtlich hätte erzielt werden können. In der Praxis der Liegenschaftsschätzung wird der V. überbauter Grundstücke aus den unabhängig voneinander errechneten Grössen Realwert und Ertragswert bestimmt. Bei Einfamilienhäusern wird dem Realwert, bei Mehrfamilienhäusern dem Ertragswert mehr Gewicht beigemessen.

Versicherungswert, Assekuranzwert
Gebäudeschätzung zwecks Bestimmung der Feuerversicherungsprämien und der Versicherungssumme im Schadenfall. Der Wert des Bodens wird nicht in den Versicherungswert einbezogen, da der Baugrund im Brand- oder Elementarschadenfall nicht untergeht. Die meisten öffentlich-rechtlichen Feuerversicherungsanstalten decken heute den Neuwert des Gebäudes. Nur selten werden Gebäude zum Zeitwert versichert.

Volumenziffer, Baumassenziffer
Verhältnis zwischen dem oberirdischen Gebäudevolumen und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

Vorkaufsrecht
Recht, bei einem allfälligen späteren Verkauf statt eines Dritten in den Kaufvertrag einzutreten. Gesetzliches Vorkaufsrecht, steht dem Vorkaufsberechtigten von Gesetzes wegen zu. Limitiertes Vorkaufsrecht, ist mit einem zum voraus fest bestimmten Kaufpreis ausgestattet.

W

Wert; amtlicher
Steuerwert

Wohndichte
Zahl der Bewohner pro Wohnraum; gemäss eidg. Volkszählung 1980 gesamtschweizerisch 0,70 Personen.

Wohneigentum für alle
Titel der vom Schweizerischen Hauseigentümerverband 1992 lancierten eidgenössischen Volksinitiative zwecks Aufnahme eines Art. 34octies in die Schweizerische Bundesverfassung (BV). Die Initiative verlangt Massnahmen zur Förderung des Bau- und Wohnsparens sowie massvolle Eigenmietwerte. Die Eigenmietwerte sollen nicht mehr erhöht werden, solange der Eigentümer oder der überlebende Ehegatte das Eigenheim selber bewohnt.

Wohneigentumsförderung
Massnahmen zwecks breiterer Streuung des selbstgenutzten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums. Das Postulat der Wohneigentumsförderung ist in den Artikeln 34sexies und 34quater der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) verankert. Der Bund erleichtert den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum u.a. durch Massnahmen im Rahmen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG).

Wohneigentümerquote, Wohneigentumsquote
Anteil der Haushalte, die Eigentümer ihrer Erstwohnung (Eigenheim, Eigentumswohnung) sind; gemäss eidg. Volkszählung 1990 gesamtschweizerisch 31,3%. Erweiterte Wohneigentümerquote, umfasst auch jene Haushalte, die nicht Eigentümer ihrer Erstwohnung sind, aber über Eigentum an Wohnungen (Zweit- und Ferienwohnungen, Mietwohnungen) verfügen; gemäss Mikrozensus 1986 gesamtschweizerisch rund 34%.

Wohnrecht
Befugnis, in einem Gebäude oder Teilen desselben zu wohnen. Ein im Grundbuch vorgemerktes W. bleibt bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen, ist jedoch nicht auf andere Personen übertragbar.

Wohnung
Räume (auch einzelner Raum), die für die dauernde Unterkunft von Personen geeignet und bestimmt sind.

X

keine Einträge

Y

keine Einträge

Z

Zeitwert, Versicherungswert
Neuwert abzüglich Wertminderungen, die infolge Alters, Abnutzung oder mangelnden Unterhalts eingetreten sind.

Zins
Preis für die leihweise Überlassung von Kapital. Mietzins, Entgelt für die (vorübergehende) Überlassung einer Mietsache zum Gebrauch. Synonym Mietpreis. Der Mietzins für Wohnungen wird üblicherweise als frankenmässig bezeichneter Betrag pro Monat und nicht als Zinssatz ausgewiesen.
Beispiel:
Der Mietzins beträgt Fr. 1400.- monatlich. Der Mietzins für Geschäftsräume wird üblicherweise in Franken pro Quadratmeter und Jahr ausgewiesen.

Zinssatz, Zinsfuss
Preis für die leihweise Überlassung von Kapital, ausgedrückt als Quote des Kapitals (meist in Prozent) pro rata temporis (meist pro Jahr). Beispiel: Der Zinssatz beträgt 5% pro Jahr.

Zinsstufenhypothek
Hypothekarkreditmodell, bei dem anfängliche Zinsermässigungen gegenüber dem Satz für variable Hypotheken in späteren Jahren durch entsprechende Erhöhungen ausgeglichen werden; mildert die finanzielle Anfangsbelastung unmittelbar nach dem Erwerb.

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